売却益と節税を最大化 収益不動産「売却」バイブル（技術評論社） [電子書籍]Ω

不動産価格の高騰が続いています。収益不動産をお持ちの方なら誰しも「今が売り時か」と頭に浮かんだことがあるはずです。収益不動産の最終的な損益は売却に大きく左右されるため，売却は最重要事項です。とはいえ不動産の売却は未経験，あるいは購入に比べると知識不足……という方も少なくないでしょう。「この千載一遇のチャンスをしっかり活かして利益を膨らませたい」「売却は一度きりだから絶対に失敗したくない」――本書はそんな不動産投資家の方のための書籍です。著者は，不動産専門税理士＆不動産投資家として売却を何度もこなし，知識と経験を蓄積してきた萱谷有香氏。売却と税務の基本，売却判断のための指標，節税対策，スキーム活用と，基礎の整理から先端税務手法まで，売却益と節税額を最大化したい方の期待にお応えします。巻末には，売却を終えてから後悔しないための「売却前の要チェック項目リスト」付き。目次導入編第1章 売却の税務の基本1-1 個人のマイホームを売却したときの売却損益意外に知らない譲渡損益の計算方法手を動かして計算してみる譲渡所得にかかってくる税率1-2 個人で収益不動産を売却したときの売却損益個人の収益不動産も譲渡所得になる個人の収益不動産の譲渡所得を計算する取得費の有利判定の考え方譲渡所得にかかる税金を計算する1-3 法人で収益不動産を売却したときの売却損益法人と個人の大きな違い収益不動産の売却による所得を計算する売却による所得にかかる税金を計算する1-4 売却損益とCFの関係売却益とCFはイコールではない個人がマイホームを売却した場合のCF個人・法人が収益不動産を売却した場合のCFColumn 中古木造アパートは2000年以降のものを購入しよう基礎編第2章 売却判断の基本2-1 今すぐ売却した場合のCFで判断する売却のタイミングを判断する指標何年分のCFを前倒しで得られるか築年数と売却利回りの相関図2-2 次の買主の立場から売却時期を考える次の買主の立場とは買主にとっての融資の借入期間借入期間の長短により変わるCF買い手の購入後のCFと，売り手の売却時期2-3 大規模修繕を計算に入れて判断する（新築木造）修繕せずに売却するか，修繕して所有し続けるか大規模修繕の時期と費用指標を組み合わせた売却時期の判断2-4 大規模修繕を計算に入れて判断する（新築RC）指標を組み合わせた売却時期の判断2-5 物件の売却価額帯と売却利回りの関係性価額帯が高いほど売却利回りが低くなる理由価額帯，利回りに築年数を加味するColumn 借り換えシミュレーション実践編第3章 高く売却するテクニック，売却CFを増やすテクニック3-1 売却による消費税を軽くする売買契約書の記載で変わる消費税売主と買主の真逆の立場売主の対処方法と有利選択3-2 売却による譲渡費用を軽くする知っていれば簡単に削減できる譲渡費用知っていれば簡単に確認でき，過払いを防げる譲渡費用3-3 火災保険の引き継ぎでCFを増やす収益不動産購入時の火災保険の引き継ぎ火災保険の引き継ぎを価格交渉の材料にする3-4 個人が使える特別控除で所得税を軽くする特別控除を使う場合の計算方法① マイホーム（居住用財産）を売った場合の特例② 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例③ 2009年，2010年に取得した土地を譲渡した場合の特例④ 低未利用土地等を売った場合の特例3-5 オペレーティングリースで売却益を圧縮するオペレーティングリースの仕組みオペレーティングリースの収益構造最新のオペレーティングリースメリット・デメリット，活用方法をおさえる3-6 売却益を圧縮するテクニック物件売却時に決算期を変更する物件売却時に経営セーフティ共済を導入する物件売却時に退職金を活用するColumn 不動産投資をするなら株式会社？ 合同会社？上級編第4章 売却視点からの消費税4-1 消費税の基礎知識と仕組み消費税に関する事業者の区分3種類の事業者4-2 個人・法人での課税事業者，免税事業者の判定消費税を預かる売上，預からない売上個人の基準期間，法人の基準期間簡易課税を選択できるかどうかの判定売却するなら消費税を十分意識しなければいけない4-3 高額特定資産を知らないままでは足をすくわれる高額特定資産と3年縛り2つの例外と法人のための特殊例収益不動産の売却と高額特定資産の購入の注意点4-4 売却視点からのインボイス制度インボイス制度の基礎知識収益不動産の売却とインボイス免税事業者・居住用課税事業者・居住用課税事業者・事務所／店舗免税事業者・事務所／店舗税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物の消費税は差し引けないColumn 売買契約書なしで取得費を求める方法応用編第5章 M＆Aで不動産所有法人ごと売却する5-1 不動産所有法人を売買する意味とは？M＆Aで法人が持つ物件のオーナーに買主・売主の税務メリット5-2 M＆Aの進め方と法人の株価算定方法M＆Aを滞りなく進めるステップ法人の株価算定方法M＆A実行に向けて最終精算を行う5-3 CFの差はどれほどか？会社清算方式でのCF不動産所有法人のM＆A方式でのCFColumn 人口減少の進み方と不動産投資家ができること売却前の要チェック項目リスト